城市普通商品房用地出让方式优化研究——以南京市为例开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

（一）背景及意义

1987年深圳经济特区第一幅国有土地使用权出让成功，拉开了土地使用权有偿出让制度的序幕，随后土地出让工作在全国各地迅速开展。2002年国土资源部颁布11号令即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即国土资源部11号令），确定除了协议出让外，国有土地出让还包括招标、拍卖、挂牌出让制度，其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即71号令），要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。经营性用地招拍挂出让比例稳步上升，土地资源市场化配置程度进一步提高。

城市普通商品房用地作为经营性用地，理所当然也采用招标、拍卖、挂牌的出让方式进入市场。然而在不断的实践中，其弊端也日益显现。城市普通商品房用地不同于商业、旅游、娱乐等其他经营性用地，其一方面在本质上是资本品，具有商品价值，另一方面又承担着保障国民基本生活，安居乐业的民生特点，然而现实中各种地王频频出现报端，其出让方式的利弊逐渐引起了人们的反思。所以对城市普通商品房用地出让方式进行优化研究，探讨其更为合理的出让方式具有重要性和紧迫性。

2. 研究的基本内容和问题

（一）研究的目标

本研究旨在通过搜集、归纳、整理住宅类用地出让交易实例数据的基础上，观察南京市普通商品房用地出让方式的现状及特点。分析各地尝试与探索的土地出让方式的改革措施，及一些专家学者提出的改进建议中的不足之处，并从理论与实践两方面分析普通商品房用地出让方式存在问题的原因。最后拟从城市普通商品房的属性及其与出让方式的关系，差异化的出让方式等方面探讨如何改进土地出让的方式，以求对城市普通商品房用地出让方式进行优化，促进城市土地市场的持续健康发展，为政府的选择提供参考。

（二）主要研究内容

3. 研究的方法与方案

（一）研究方法

1.文献资料研究法。

通过对已发表的学术学位论文、专业书籍等资料进行综合的分析、梳理、归纳、总结，为后续研究奠定理论基础，再通过中国房地产指数系统、搜房土地网等获取市场信息，使研究能充分地利用准确的土地出让信息进行分析，反映现实情况的真实面目。

4. 研究创新点

1、 研究对象的创新

现有的研究大多集中在土地使用权出让制度的改革、土地招拍挂出让中存在的问题及对策等方面，研究对象范围过大导致泛泛而谈。本研究将城市普通商品房用地作为研究对象，对其出让方式进行优化研究。城市普通商品房用地具有特殊性，其不仅是经营性用地之一，又担负着保障居民基本生活的重要责任，选其作为研究对象，既有重要意义，又更加具体可感，具有创新性。

2、研究视角的创新

5. 研究计划与进展