中国城市住宅售租比的空间格局研究开题报告

1. 研究目的与意义

新世纪以来，随着中国住房市场的高速发展，住宅价格呈现出快速上涨的态势，尤其以北京、上海、广州和深圳为代表的城市房地产价格保持高速增长，而作为住宅市场重要组成部分的住宅租赁市场却发展缓慢。因此，住宅租赁市场与住宅交易市场的错位关系、作用机制等问题已成为社会、政府和学界人士密切关注的焦点。售租比是研究住宅价格与住宅租金相互关系的指标，可直接反映出住宅价格和住宅租金之间的关系，也是判断区域房地产市场运行状况良好的重要指标。习总书记在十九大报告中强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，要“加快建立租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。鉴于“售租比”指标对评价住房市场健康程度的参考作用，开展针对中国城市“售租比”及其空间格局等问题的实证研究，具有明确的现实意义。

2. 研究内容和预期目标

通过“中国房价行情”数据平台中我国2021年住宅房价及租金的数据，计算出全国308个地级市的售租比情况，利用 ArcGIS 软件对这308个地级市的住宅售租比进行空间可视化，并利用空间自相关分析方法对其空间分布特征进行分析，归纳总结其空间分布机理以及影响因素，以期为政府制定差异化的房地产调控政策及房地产市场健康发展提供新的研究视角和方法参考。

3. 国内外研究现状

售租比( price-to-rent ratio，prr) 作为研究住宅价格与住宅租金相互关系的指标，可直接反映出住宅价格和住宅租金之间的关系，也是判断区域房地产市场运行状况良好的重要指标。售租比在北美地区应用较广泛，而国内的研究多采用售租比的倒数租售比，租售比通常以比值的形式展示，而售租比则更加直观，可以表示租金水平不变的情况下，收回住房成本的时间。由于城市住宅价格与住宅租金的空间分异直接决定了售租比的空间分异，而目前学术界对住宅价格空间分异关注较多，研究成果丰富，研究内容大多涉及城市空间分异、居住分异及其影响因素方面。

国内许多学者对租金和房价进行了研究，从宏观层面，谭术魁（2013）认为土地市场的发育直接影响了土地的供应方式以及交易价格，进而影响房价和租金。郑景龄（2014）指出我国各城市的房价租金比存在显著差异，且远远偏离合理水平 , 住房的投机性消费需求和住房自有者与租户在公共服务享受方面的差距是导致此现象发生的重要原因。微观层面，蔡利忠（2012）通过合理租售比模型方法，对当期广州市部分楼盘的销售价格和租赁价格进行分析比较，得出广州房地产市场已存在明显泡沫。从研究对象角度，李淑玲（2007）利用 2004 年以来全国、北京、上海和深圳的商品住宅成交价格和租赁价格与美国主要城市房屋租售情况进行对比分析，得出我国中心城区的租售比高于近 90% 的美国大中城市。

近年来，随着住宅租赁市场的发展，住宅租金方面的研究成果也开始显现。相对来说，目前国内外对售租比或租售比的研究较少，仅局限于计算方法、指标内涵、房产市场泡沫测度、租售比的影响因素等方面。总体来说，这些研究大多从经济学角度侧重于住宅价格与住宅租金关系及售租比影响因素的探究，缺乏对区域售租比城市异质性原因的分析，也较少涉及售租比区域分异的研究。

4. 计划与进度安排

2022年12月至2021年1月：学习arcgis软件制图方法。

2022年2月：进行住宅售租比数据的处理和文献阅读。

2022年3月：基于数据处理结果撰写论文。

5. 参考文献

[1] logan j r, fang y p, zhang z x. the winners in china’s urban housing reform[j]. housing studies, 2010, 25(1): 101-117.

[2] wu f l. commodification and housing market cycles in chinese cities[j]. international journal of housing policy, 2015, 15(1): 6-26.

[3] 王少剑,王洋,蔺雪芹,等.中国县域住宅价格的空间差异特征与影响机制[j]. 地理学报, 2016, 71(8): 1329-1342.