“山河雅苑”项目定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

房地产开发项目策划是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和优选的过程，主要包括市场调研、定位策划、营销策划、财务评价、设施管理等环节，每一个环节都对项目起着深远的影响。其中定位环节作为项目策划的核心部分，对整个项目起着十分重要的意义。南京市栖霞区G82地块位于栖霞山东侧的红枫片区，北侧紧靠规划中的南京国际邮轮母港，未来发展利好前景广阔，值得一提的是，地块东侧的南京欢乐谷于11月份正式开业，周边文旅资源十分丰富。该地块周边在售项目有华侨城翡翠天域、山语隽府、蓝光雍锦逸境府，今年9月成功出让两幅地块，未来该片区整体居住氛围浓厚。未来地铁4号线三期将延伸于此，届时周边交通出行将更加方便快捷。

房地产开发项目定位策划的具体意义：(1)有利于保证项目顺利进行开发。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。(2)有利于增强企业品牌和市场竞争力。随着市场的发展，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，唯一的出路就是面对市场，精心策划，规范操作，以“精品”显特色，以“品牌”占市场。(3)有利于满足客户需求、提高客户价值和满意度。通过项目定位的深入研究分析和对消费者的准确判断，最终提出适应市场客户需求的产品，这样的产品必然受到市场客户的追捧和认同。(4)有利于有效的整合项目资源，增强企业防范经济风险。开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，需要消费大量的人力和财力。

2. 研究内容和预期目标

一、研究内容：项目定位概述、宏观背景分析、项目概述、竞争项目调查分析、项目总体分析、项目各部分定位等。

二、拟解决的关键问题：(1)可行性问题。即要把定位策划的理论和实践相结合，从项目的实际情况出发,考虑前期定位策划在项目之后的设计、推广等实施过程的技术性和可操作性，注重策划方案执行的可行性。(2)价值性问题。任何一项策划工作，都需要以价值来衡量，好的策划可以展现出超出策划的自身意义的价值。因此在前期定位策划时就要对项目的资源条件、市场条件等情况做出分析，得出具有优秀操作性的价值方案，以便于在后期进行项目决策。(3)信息收集问题。一个好的策划，是以信息的收集、整理和分析开始的，需要在前期进行大量前期信息的收集和整理工作以完善前期定位策划，使定位策划尽可能的符合市场情况，增加项目可行性。(4)创新性问题。在激烈的市场环境中,创新是策划中至关重要的起点，特别体现在产品定位、管理模式等方面，都要有所探索和创新。

三、写作提纲：

3. 国内外研究现状

一、我国房地产行业发展现状及趋势

目前学者们认为在多元化的背景之下，房地产企业经济发展将依然保持“房主不炒，因城施策”的发展基调，国家政策仍将坚持“稳中有进”的思路。

吕新丰（2020）认为当前房地产行业的发展现状为政策调控力度不断加大、不同城市的调控政策更加灵活、市场供求不平衡导致矛盾加剧、龙头房地产企业竞争优势大，发展趋势为各省市将实行差别化调控方式、房地产融资依然困难、租赁和购置并举、房地产经济实现数字化转型。冯凯（2020）对房地产企业未来的走向概括为投资预期、融资能力、销售规模、商业能力四者差距的拉大；未来房地产市场各项调控政策仍以“稳”为主，总体会呈现“渐进调试，缓慢向好”的局面。赵征（2019）对整个行业现状进行分析概括为如下三点：城市化进程促进房地产经济不断增长、国家政策是房地产经济稳定的指挥棒、开发投资减少；未来行业的发展趋势为市场越来越成熟、房价越来越稳定、国家重视增强、国家政策调节。刘旭原和王顺和（2019）发现随着房地产市场的发展与政府政策的推动，房地产企业也面临着产业转型的挑战，纵观当今房地产行业，许多房地产企业呈现出由传统重资产运营模式向轻资产运营模式转型的趋势，企业可以通过实现多元化经营、提高资源整合能力、提升持续运营能力，实现良好资产收益等方面进一步完善经营模式。王楠（2019）认为我国的房地产行业在未来的发展中都有三种趋势，一是房地产行业可以改善住房困难群体和低收入人群的居住条件；二是可以走节约资源和环境保护的道路，让房地产能够更加绿色健康的发展；三是房地产行业的发展要以促进国民经济的平稳运行为主。

4. 计划与进度安排

1.项目定位概述（概念、意义、原则、依据）

2.宏观背景分析（国民经济情况、政策背景、南京市房地产市场宏观分析、栖霞区房地产市场宏观分析）

3.项目概述（概况、所在位置、现状以及周边环境、swot分析）

5. 参考文献

[1] 吕新丰. 房地产行业发展现状及趋势[j]. 住宅与房地产, 2020, (30): 1-2.

[2] 冯凯. 房地产行业发展趋势研究[j]. 住宅与房地产, 2019, (36): 1-2.

[3] 赵征. 探析我国房地产经济的发展现状及发展趋势[j]. 商讯, 2019, (18): 175-176.