1. 研究目的与意义
2016年及以前,商业地产发展趋势大好,呈稳步上升的趋势。2017-2020年我国房地产开发投资中,办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%,同比下降2.1个百分点。过去多年我国商办用地供给规模较大,存量去化有限,部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉,对零售商业的冲击愈发强烈,商业地产行业变革压力愈发迫切。
而政府长期以来把重点都放在住宅产品的开发,除此以外,商业地产的发展历史较不长,人们对它的认识还不够深刻。因此,在我国商业地产的开发理论远没有住宅地产开发理论完善与成熟,开发商也往往不能充分认识商业地产与住宅地产的本质区别,往往将开发住宅地产的思路套用到商业地产上。这就导致许多新开发的商业地产难以满足市场需求,最终大量空置。因此,本选题旨在通过比较研究商业地产与住宅地产开发行为的差别,形成专业的商业地产开发思路,才能避免走入商业地产开发的误区,进而获得成功。
商业地产和住宅地产的开发行为区别较大,两者的功能设计、目标客户、选址因素、物业管理、营销渠道、投资风险等方面都有很多差异。
2. 研究内容和预期目标
1.研究内容
本文首先分析中国房地产商业地产和住宅项目的研究背景,其次对国内外的研究现状进行综述。紧接着分别详细论述国内的几种暂存的商业地产开发模式,并比较其中的优缺点。然后着重探究比较商业地产和住宅地产的开发行为差异。第一,产品规划设计形式不同;第二,开发面对的目标客户差异;第三,影响选址的因素差异;第四,物业管理的差异;第四,营销层面的差异;第五,投资风险的差异。最后总结出中国商业地产面临的问题及发展机遇,并且提出商业地产发展的研究对策。
2.关键问题
3. 国内外研究现状
国外研究:
国外学者主要研究了商业地产的投资风险特点,并简单联系了住宅地产。根据外国学者marko-witz(1952)有关现代投资组合的理论,认为分散化投资可以降低投资风险,并且不会牺牲回报,在系统风险的管理中衍生品是特殊的管理方法,比如ipd指数。商业房地产的衍生品是金融行业用来规避风险的最普遍的做法,因为销售在短期之内无法完成,所以用衍生品来规避风险,每个国家在规避商业地产的价格风险使用的是房地产指数ncreif系列,相反中国的房地产指数是用npi收集收入回报和价值回报以及总体回报等信息。
在非系统的管理风险的最常用的方法是分散化管理方法,分散化市场和其他市场的关系,有学者曾经发现商业房地产和股票市场存在着一定的联系,newell与webb(1996)通过对多国的房地产和股票以及债券的绩效进行对比,来分析不同的投资风险和绩效以及绩效相关性的问题。winniford(2003)发现reits和房地产市场以及股票是相关的,存在季节性的波动。进入2000年后从宏观层面
4. 计划与进度安排
研究计划表:
序号 | 时间安排 | 主要内容 |
1 | 2020.11.01—2020.11.18 | 确定选题、收集资料。 |
2 | 2020.11.19—2020.12.08 | 撰写并完成文献综述、开题报告 |
3 | 2020.12.08—2021.01.20 | 完成相关报告文献的搜集阅读和数据整理 |
4 | 2021.01.21—2021.02.13 | 完成论文初稿 |
5 | 2021.01.13—2021.03.13 | 调整修改,初稿形成,就关键章节完善 |
6 | 2021.03.14—2021.04.01 | 指导老师批阅,再次修改 |
7 | 2021.04.02—2021.04.15 | 初稿二次修改 |
8 | 2021.04.16—2021.05.10 | 重复率检查,准备论文答辩 |
5. 参考文献
[1] sascha marcel donner. risk management in the aftermath of lehmann brothers -results from a survey among germanand international real estate investors[j].journal of property research,2010,27,(1): 19-38.
[2] pei-shan wu,chien-ming huang,chien-liang chiu. effects of structural changes on the risk characteristics of reitreturns [j].international review of economics and finance,2011,20,
(4): 645-653.
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