房地产“限购 限贷”调控政策的评价与反思开题报告

1. 研究目的与意义、国内外研究现状（文献综述）

一、研究意义中国的房地产业作为整个国民经济的支柱产业,其居高不下的房价、商品住房供不应求的趋势和普通老百姓买房难、买不起房所形成的巨大矛盾,已成为时下最热的民生话题；对于社会来说,如何遏制高房价,如何解决老百姓买房难、买不起房,使得居者有其屋的社会民生问题,已成为政府刻不容缓需要解决的任务。房地产价格的一路高歌猛进的原因是多方面的，但是非基于使用需要的房地产投机和炒作行为显然是其中的一个重要推手。为此，国务院及各级地方政府陆续出台了调控房地产市场的通知，但收效甚微。直至2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)及2011年《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011]1号)发布后，也就是俗称的限贷和限购政策发布后，房地产市场过热趋势才得以遏制。限购限贷政策的出台，引发了社会上广泛的讨论和评价。支持限购限贷政策的一方，赞成政府采取遏制房价过快上涨的强制性限制措施；而反对的一方，则从政策本身的合法性以及政策实施的有效性提出了质疑。本文运用统计数据对几个城市近几年来的房价走势，以及特征进行了系统研究， 从新一轮调控中限购 限贷政策的具体做法，调控的原因和目的，调控的成效，对调控政策的反思等方面开展研究，以期客观认识房地产调控政策的成效及其影响机制，并为对今后政策的制订和评价提供参考。

二、国内外研究状况（一）国内研究我国房地产市场发展时间不长，关于政府对于房地产市场的干预与规制研究成果也不是非常丰富。关于2010-2011年的限购政策，王浩(2011)指出当前的调控只会在某种程度上抑制房价上升的幅度，并未从根本上解决房价虚高的现象。胡涛、孙振尧(2011)实证发现政策的福利损失与限购同消费者支付意愿差异性负相关，在具有同类效果的政策中，限购政策引起的福利损失最大。尹伯成、尹晨(2011)认为限购具有6方面的作用:使居民消费回归理性、降低金融风险、阻止收入差距进一步拉大、降低通货膨胀的风险、理性回归房地产的功能、降低城市商务成本。李稻葵(2011)认为，房地产限购的一个本质是实行直接的、严格的资本管制;限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药；限购是一个过渡性的制度安排，需付出成本，对消费性需求有误伤的可能。王玉萍，沈涛（2012）认为 与以往的房地产宏观政策相比，这一轮政策具有一些自身特色：政策力度大，政策连续性强，新政出台的迫切性。 陈通和张小宏(2012)基于中国90个城市的数据，从实证方面分析了实施住房限购政策对新建商品住房市场的量价影响，得出了如下结论:住房限购政策有效地抑制了投机性购房需求，限购政策对新建商品住房价格上涨速度有显著的抑制作用，对小户型住房价格产生的影响最为显著，限购政策对新建商品住房成交量的影响领先于对住房价格的影响。乔坤元(2012)通过使用倍差法对中国70个大中城市2009年3月一2011年12月的面板数据进行实证分析，实证结果显示实施限购令的城市相比于没有实施限购令的城市房价下降2.5%，交易量升高0.15%。（二）国外研究对于限购、限价等政府直接干预经济的做法，西方经济学者普遍认为会引起福利损失。典型的是对币场配额(lzarioning)的研兄。h.p. neisser(1943)对配额进行了理论上的解释，分别分析了整体配额、分组配额的各种形式及各种形式的实施方式、实施效果等。glaeser＆luttmer(2003)认为在住房租金控制下，由于租房需求存在异质分布，会引发资源误配(misalloction)，使租金控制产生的福利成本高于供给不足的福利成本。di.pasquale和wheaton(1994)指出房地产市场和其他商品市场相比有其特殊性，存在很多因素使得房地产调控缓慢，房地产市场的非均衡现象十分普遍，其研究表明房地产中住宅的价格和数量通常需要若干年时间的调整才有可能达到相对均衡的状态　　虽然目前国内外学者、专家对遏制房价过快增长的研究和探讨，但有关限购限贷的许多根本问题。当前,房地产业正处于我国工业化、信息化、城市化、市场化、国际化的宏观背景下,社会经济的发展对房地产业稳定发展的要求很高。房地产业作为国民经济的支柱产业，又是同许多产业关联度很高的产业，它在社会经济生活中有着重大的作用。房地产市场是市场经济体系的重要组成部分，是房地产业健康发展的载体。房地产市场调控，是宏观经济调控的主要对象，直接影响宏观经济的运行；同时,房地产市场调控又是房地产业自身健康发展的有力保障。因此，针对房地产市场暴露的问题，分析其产生的原因；借鉴海外房地产市场调控的经验教训，寻找解决问题的对策；理清思路,提高对房地产市场调控的规律性认识，增强我国房地产市场调控的有效性，引导我国房地产业健康、有序发展，是一个重要的课题。这不仅对我国房地产业健康发展具有重要意义，而且也对稳定我国宏观经济，促进国民经济的持续发展具有积极意义。

参考文献1、glaeser luttmer(2003)，"the misallocation of housing under rent control"，the american economic review 93(4);1027-10462、neisser, h. p.(1943)，theoretical aspects of rationing the quarterly journal of economics 57(3):378一397.3、郝飞.浅议限购、限贷政策下主要纠纷类型及其处理[j]. 仲裁研究,2011,90-974、董藩.限购限贷使中国楼市更扭曲5、黄俊晖.设计限购限贷政策的优化路径[j]. 市场纵横,2013.（3）：17-196、工浩.当前我国房地产调控政策的有效性分析[j].生产力研究，2011. (10):124一1267、胡涛，孙振尧.限购政策与社会福利:一个理论探讨[j].经济科学，2011.(6):42-508、尹伯成，尹晨.限购:楼市健康发展的合理要求[j].探索与争鸣，2011.(5):53-559、李稻葵.限购具有理论基础但属于过渡性制度安排[n].中国城乡金融报，2011（02）：2510、陈通，张小宏.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究[j] .广东社会科学,2012.(6)

2. 研究的基本内容和问题

1．研究目标

在明确限购限贷政策的基础上，分析已有的有关遏制房价过快增长的各项政策及其效果，通过查阅文献、实证研究，分析比较等方式，得出新一轮限购限贷政策中所存在的缺陷及问题，并根据这些问题对限购限贷政策进行反思，提出相关政策建议，使得限购限贷政策在遏制房价过快增长政策中的应用更为规范，降低其使用中的局限性，更好地为房地产市场健康发展提供借鉴。

2．研究内容

3. 研究的方法与方案

1、研究方法

（1）文献综述法。通过阅读大量相关文献，综合分析限购限贷政策的内涵、出台原因，积极寻找政策优化的突破口，深入了解这一问题的新动态和新趋势以及不足，从而提出自己的研究观点与内容。

（2）统计分析法。通过数据、图表分析限购、限贷政策对房地产市场带来的影响及其成效。

4. 研究创新点

特色或创新之处

特色之处：通过收集典型城市的房地产市场相关价格数据，以比较和评价调控的成效，进而结合理论分析以提出政策建议，具有较好的参考价

5. 研究计划与进展

本项目完成周期计划为一年。预期进展如下：

2014.03- 2014.06 文献回顾，并结合新政策、新形势完成文献综述