试点城市集体土地建设租赁住房的现状问题及对策研究——以南京市为例开题报告

1. 研究目的与意义

目前，我国正处于城镇化快速发展的阶段，产业结构不断转型升级，产业的发展需要人口的支持，因此人口向城镇聚集是城镇化的必然趋势，据国家统计局数据显示至2019年底,全国有2.8亿人户分离人口,其中流动人口2.36亿。大量的人口涌入了城市，住房的需求必然随之上涨。但是由于城市房价过高，与拥有住房相比，涌入城市的流动人口会选择租赁住房，导致租赁住房比例高。由于长期以来的“重售轻租”等诸多原因，我国城镇住房租赁市场发展缓慢发展过程中尚存在不少问题。住房租赁市场呈现出投入大、收益低的现象，专业集中的租赁少，个人家庭的房源还是市场供应的大头，供应主体缺失，监管不够正规，而且教育、医疗等基本公共服务供给还不够充分。为了解决住房供求矛盾、顺应租购并举政策要求，人口大量涌入的城市亟需增加租赁住房供给，增加租赁住房建设用地在建设用地总供给中的占比。而城市建设用地供给要符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，虽然各地方政府会根据当地经济发展水平、固定资产投资等有关指标来编制计划，并向中央申请相应建设用地计划指标，但是实际获得的建设用地指标量远不足以满足用地需求，尤其是以一线城市为首的人口净流入城市。

为探索合理的租赁住房建设用地供给机制，2017年国土资源部和住房城乡建设部制定出台了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并确定了第一批试点城市，包括北京、上海、南京、沈阳、杭州、厦门、合肥、武汉、郑州、肇庆、佛山、成都、广州这13个城市。试点方案的出台，与租赁住房供求关系紧张、发展多元化的供地模式、租购并举的住房体制改革、建立城乡统一建设用地市场等背景密切相关。经过几年的实践经验积累，已有一定的成果，对租赁住房市场的供给、住房结构调整，消除房地产市场泡沫等方面都有一定的影响，并推进进一步的政策实行。从2020年1月1日起，允许集体经营性建设用地不经过地方政府征收环节直接入市，完成从试点到正式实施的跨越，政策允许农民集体在妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民自愿退出的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。为解决住房供求矛盾、顺应租购并举政策要求，增加租赁住房供给，对解决城市住房问题、建设房地产长效机制具有重要作用。通过对试点状况的具体分析，总结探索集体建设用地建设租赁住房过程中存在的问题，探索问题的突破方法，构建有效的集体建设用地建设租赁住房机制，为推动集体建设用地建设租赁住房试点在全国范围内有序铺开具有重要的意义，推动相关制度的完善。

2. 研究内容和预期目标

1. 研究内容：

通过分析农村集体经营性建设用地发展租赁住房试点的具体运行机制进行研究，探究农村集体经营性建设用地发展租赁住房其中存在的问题并提出相应的解决方法建议，为政府促进住房市场多元化供给政策、租购并举制度完善提供基础。具体内容分为以下几个方面：

第一部分：对于集体建设用地相关概念的阐述及相关理论的阐述，相关土地产权概念及理论以及集体经营性建设用地入市相关政策。

3. 国内外研究现状

国内研究：

利用集体土地建设租赁住房项目不仅对于缓解大城市的住房供需矛盾、构建购租并举的住房体系具有重要作用,而且对于践行国家城乡融合发展战略,促进乡村经济社会发展水平提高,同样具有重要的现实意义（耿文书，2020）。试点城市的乡镇集体建设用地可盘活作为建设租赁房用地。这将直接导向商品房和租赁房的均衡发展,双管齐下,可缓解城市供地压力,改善住房市场结构,降低普通百姓的租赁住房成本（徐哲，2018）。深化集体经营性建设用地入市改革,仍然面临一些严峻的困难和问题,必须从完善法律法规制度和集体土地产权体系,完善价格形成机制和入市监管体系,推动农村土地融资的创新,以及推动用地入市与城市租赁住房建设相配套等多方面稳步推进（唐勇，2018）。调研了北京利用集体建设用地来建设公租房的相关情况，指出了利用集体建设用地来建设租赁住房所面临的几个困境：首先，不符合现行法律的相关规定；其次，集体建设用地建设租赁住房投资大、回收期限长、风险也比较高；最后，还没有能够建立合理的收益分配的机制（伍振军，2017）。

4. 计划与进度安排

研究计划表：

5. 参考文献

[1]耿书文.利用集体土地建设租赁住房促进城乡融合发展的政策效用分析[j].中国工程咨询,2020(11):72-76.

[2]于东飞.北京农村集体建设用地开发利用模式探索与案例分析[j].中国工程资询,2018(03):48-52.

[3]王立彬.创造新土地供给满足新市民需求——国土资源部有关负责人谈集体租赁住房[j].青海国土经略,2017(04):33-34.