南京市住房价格影响因素及空间异质性研究开题报告

1. 研究目的与意义

房价是关乎社会民生、经济发展的重要因素。在社会民生方面，房价的高低决定了人民的居住质量以及所面临的生活压力。在经济发展方面，作为长产业链的行业，房地产的景气程度将对其上下游行业以及与其紧密相连的金融机构起着重要的影响作用，甚至将影响到整个金融系统的稳定。

自1998年国家停止福利分房、实行住房货币化后，随着工业化与城市化的进程，中国的房地产市场得到了快速的发展，与此同时，一系列的问题也暴露了出来。一方面是在纵向上，由于房地产市场本身的弊病以及相关政策的不完善，房地产市场出现了价格飙升、投机行为越来越严重的现象。另一方面是在横向上，同一时期不同区域的房价存在着很大的差异性。

对房价空间异质性的研究对消费者而言，可以为购房提供参考，以根据自身需求选购合适区位的住房，实现效用最大化；对房地产开发商而言，可以有助于项目选址和定位，从而有针对性地开发；也可以为城市建设规划部门提供建议，对公共设施等进行合理地分配，以期缓解房价局部过热和局部过冷的情况。

2. 研究内容和预期目标

本文研究分析南京市房价（主要为二手房房价）是否具有空间异质性以及这种空间分异的形成机理。选取公共交通、公共配套设施、距主城区的距离、距学校的距离等主要区位因素，构建地理加权回归模型，对这些因素对房价的影响及其空间分异性进行实证研究，解释南京市房价的空间结构，并根据实证结果分别对消费者、房地产开发商、政府机构提出若干建议。

本文共分为5个章节，其中第一章节阐述研究背景和研究意义，第二章节对国内外文献进行分析总结，第三章节介绍研究方法以及选取的相关变量（指标），第四章介绍实证研究数据分析过程，通过模型的估计和检验，推导出变量之间的相互影响机制；第五章节对研究结论进行总结，并对房地产市场的不同主体有针对性地提出建议，以期使房地产市场平稳健康发展。

3. 国内外研究现状

房子是一切的基础和落脚点，关乎社会的方方面面，国际国内已经有大量的学者从各种方面对房价进行了深入研究，大致可划分为三类：一类是研究房价的影响因素从而预测房价的未来走向，一类是对房价泡沫的存在性、测算以及形成因素的研究，一类是对于房价存在的空间差异性的研究。相较于前两类，对房价空间异质性方面的研究就要少很多。

针对房价在空间分布差异及其影响因素的研究又主要可以分为3个阶段：特征价格模型阶段、空间计量模型阶段和地理加权回归阶段。众多学者们通过不同的研究比较，认为地理加权模型（GWR）要比前两个模型更好地解释地不同特征因素对于房价在空间分异的影响。比如McCord M、Davis P T 和 Haran M 通过地理加权回归（GWR）模型，分析 2010 年期间贝尔法斯特都市区内的住宅销售交易，结果发现，与贝尔法斯特住房市场中的传统特征模型相比，GWR 技术在预测边际价格估算方面提供了更高的准确性。国内的李颖丽、刘勇、刘秀华利用2015年重庆市主城区2449个住宅小区均价数据，通过构建地理加权回归模型，并与特征价格模型、空间扩展模型加以比较，认为地理加权模型是探索空间异质性的最佳方法。陶云龙对杭州六大主城区的房价研究、汤庆园等对2010年12月上海市外环以内1014个小区的平均房价进行研究也都支持了这种观点。

4. 计划与进度安排

1、2022年11月6日 - 2022年11月19日为选题阶段，确定选题并提交。

2、2022年11月20日 - 2022年12月10日为开题阶段，撰写、提交、修改开题报告。

3、2022年12月11日 - 2022年3月18日为初稿阶断，撰写、提交论文初稿和中期检查表。

5. 参考文献

1、龙莹.空间异质性与区域房地产价格波动的差异——基于地理加权回归的实证研究[j].中央财经大学学报,2010(11):80-85.

2、户彦超.基于gwr模型的深圳市房价空间分异及影响因素研究[d].哈尔滨工业大学,2019.

3、李颖丽,刘勇,刘秀华.重庆市主城区住房价格影响因子的空间异质性[j].资源科学,2017,39(02):335-345.