南京G16地块房地产开发项目定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

近年来，我国房地产业取得了长足的发展，已成为全社会最瞩目的重要行业之一。其重要性不仅表现在作为龙头行业对经济增长的拉动作用，更表现为作为“衣食住行”的要素之一对全面建设小康社会、实现经济社会和谐发展目标的巨大影响。由于城市化建设的迅速发展，导致了房地产开发企业规模过大、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。由此房地产开发企业在投资决策之前应重视市场产品定位研究，通过强调对拟开发项目的全面分析论证，各方案的比较和评价，从而有利于保障保证在技术上可行，环境上允许，经济上合理，经济效益上显著。关注潜在的风险和威胁，如国家政策的变化和市场环境变化等，有利于减少房地产开发项目实施过程中的盲目性，有利于提高房地产开发企业的经济效益，有利于促进城市土地流转，有利于推动房地产市场不断完善和健康发展。

2. 研究内容和预期目标

房地产投资高收益与高风险并存的特性，一方面为投资者提供了获取高额收益的机会，另一方面也为投资者带来了难以逾越的障碍。

投资者要谋求投资的成功，必须要有经济头脑和战略眼光，通过熟知市场状况，具备相关操作经验和技巧，然后进行房地产投资项目市场产品定位分析，通过运用个人及集体的智慧与能力全面分析投资项目各方面的影响因素，从而保证较高的投资收益水平。

同时投资者通过房地产投资项目市场产品定位研究，确定科学投资决策依据，找到确保投资者投资成功，以及在强手如林的竞争中立于不败之地的方法。

3. 国内外研究现状

房地产项目市场定位研究作为投资前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国。在第二次世界大战后，特别是30世纪60年代以来，随着新技术的不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，房地产项目市场定位研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成了一整套系统的科学研究方法。目前，房地产开发企业越来越重视房地产项目市场定位研究的作用，将它视为投资决策前必须认真完成的工作。在房地产项目市场定位研究中，首先它吸收了科学技术的最新成果，如把电子计算机、遥控遥测技术、计算机软件技术用于房地产项目市场定位研究；其次运用了最新经济科学理论、如经济计量学、数量经济学、技术经济学、市场预测学和系统论，以及经济效益理论与方法，用于科学预测房地产项目的经济效益；再次房地产项目市场定位研究还吸收了现代管理科学理论，如企业管理理论、房地产营销理论和施工组织管理等，并运用于降低投资成本提高投资收益率。

国外一些专家和学者分别从房地产开发的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面阐述和论证房地产项目的可行性。 W.Behrens And P.M.Hawranek认为房地产项目市场定位研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节。房地产项目市场定位研究是一个繁杂的系统工程，因此房地产项目市场定位研究是一个反复优化的过程。在我国，房地产项目可行性等相关研究起步比较晚，20世纪70年代末 80 年代初开始出现，主要由政府倡导发起。1981年，国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年，国家计委又颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革发放的不断深化，市场经济观念在人们的头脑里更加强化，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年，建设部颁发了《建设项目经济评价方法与参数》。进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大变化，出现了许多新情况、新问题，可行性研究开始受到重视并进入快速发展阶段。国家计委收集全国各地在进行建设项目经济评价中的经验以及暴露出的问题，于 1993年4月下发了《中共中央关于制定国民经济和社会发展“九五”计划和 2010 年远景目标的建议》，明确提出在投资领域“要明确投资主体，建立严格的投资决策风险责任制，强化投资风险约束机制，谁投资决策谁承担责任和风险。全国推行建设项目法人责任制和投标招标制度，把市场竞争机制引入投资领域。”2000年，国家计委、建设部颁发了《房地产开发项目经济评价方法》。房地产项目市场产品定位决策研究，国内一些学者也进行了多角度的研究。曾祥瑞在《房地产投资可行性分析方法研究》中，对房地产投资资金比例的确定方法和投资可行性分析方法进行了研究，认为用市场租金平均水平估算出总收入，然后对照投资成本来判断房地产投资是否可行是比较合理的方法。安力在《房地产投资可行性分析售价预测方法浅析》中认为正确、合理的预测房地产的售价是房地产可行性分析的重要环节，提出采用市场比较法和收益还原法来确定房地产的销售价格是比较合理的、可行的。阎小燕在《房地产投资可行性研究中的区位分析》中认为区位分析是房地产投资可行性分析中至关重要的因素，建议房地产开发商在投资时要选择变现能力强的地块进行投资；要总揽全局选择地段，从整个城市布局、城市规划的角度来考虑地块投资的利弊；在进行投资地段分析时，可以根据上风口发展理论、高走理论、近水发展理论和沿边发展理论来进行。陈传钊在《房地产项目可行性研究中信息系统的应用探讨》中认为在进行房地产项目可行性研究时需要使用很多的信息数据，而其中很多数据具备可变性和不确定性，为了提高可行性分析的准确性和科学性，建议采用计算机等高科技手段，提出了可行性分析计算机软件程序的设计思路。梁爽在《房地产投资可行性分析中的成本及投资估算》中分析了房地产开发成本的构成，提出了房地产投资成本的估算原理和方法，如行业平均水平估算法、近似估算法等。张先玲在《论加强房地产项目可行性分析特殊性的研究》中从可行性分析的一般性问题和房地产项目可行性分析的特殊性阐述了房地产项目开发的风险性，认为科学性分析、合理预测、及时采取措施积极应对是规避房地产开发风险的有效方法。

4. 计划与进度安排

通过提出问题、分析问题和解决问题的基本思路，综合运用理论分析与实证分析相结合。

先从理论上对房地产项目市场产品定位决策研究进行分析，然后以某房地产项目为例进行实证分析，通过理论与实证分析对问题了解得更深刻；定量分析与定性分析相结合，对投资方案的经济效益进行了定量分析，对项目的社会环境效益进行了定性分析，通过定量与定性分析可以更加全面地分析问题；宏观与微观分析相结合，房地产投资受国家和城市的经济环境影响较大，同时也受开发企业自身的具体情况的影响，采用宏观分析法对经济环境进行分析，用微观分析法对企业的投资和融资能力进行分析；静态分析与动态分析相结合，在房地产可行性分析中，在开发方案的经济评价中采用了静态和动态两种分析方法，从多方面对项目的投资情况进行论证分析，以便给投资决策提供客观的依据。

5. 参考文献

[1]国家统计局网站[db/ol]. http://www.stats.gov.cn [2]广州统计信息网[db/ol]. http://www.gzstats.gov.cn

[3]中国科学院研究生院房地产发展战略研究小组. 2009中国房地产市场回顾与展望. 北京：科学出版社, 2009

[4]学区房，“另类”刚需[j]. 于洋. 商周刊. 2013(18)