商业地产运营模式比较研究开题报告

1. 研究目的与意义

2016年及以前，商业地产发展趋势大好，呈稳步上升的趋势。2017-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。过去多年我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

而政府长期以来把重点都放在住宅产品的开发，除此以外，商业地产的发展历史较不长，人们对它的认识还不够深刻。因此，在我国商业地产的开发理论远没有住宅地产开发理论完善与成熟，开发商也往往不能充分认识商业地产与住宅地产的本质区别，往往将开发住宅地产的思路套用到商业地产上。这就导致许多新开发的商业地产难以满足市场需求，最终大量空置。因此，本选题旨在通过比较研究商业地产与住宅地产开发行为的差别，形成专业的商业地产开发思路，才能避免走入商业地产开发的误区，进而获得成功。

商业地产和住宅地产的开发行为区别较大，两者的功能设计、目标客户、选址因素、物业管理、营销渠道、投资风险等方面都有很多差异。

2. 研究内容和预期目标

1.研究内容

本文首先分析中国房地产商业地产和住宅项目的研究背景，其次对国内外的研究现状进行综述。紧接着分别详细论述国内的几种暂存的商业地产开发模式，并比较其中的优缺点。然后着重探究比较商业地产和住宅地产的开发行为差异。第一，产品规划设计形式不同；第二，开发面对的目标客户差异；第三，影响选址的因素差异；第四，物业管理的差异；第四，营销层面的差异；第五，投资风险的差异。最后总结出中国商业地产面临的问题及发展机遇，并且提出商业地产发展的研究对策。

2.关键问题

3. 国内外研究现状

国外研究：

国外学者主要研究了商业地产的投资风险特点，并简单联系了住宅地产。根据外国学者marko-witz（1952）有关现代投资组合的理论，认为分散化投资可以降低投资风险，并且不会牺牲回报，在系统风险的管理中衍生品是特殊的管理方法，比如ipd指数。商业房地产的衍生品是金融行业用来规避风险的最普遍的做法，因为销售在短期之内无法完成，所以用衍生品来规避风险，每个国家在规避商业地产的价格风险使用的是房地产指数ncreif系列，相反中国的房地产指数是用npi收集收入回报和价值回报以及总体回报等信息。

在非系统的管理风险的最常用的方法是分散化管理方法，分散化市场和其他市场的关系，有学者曾经发现商业房地产和股票市场存在着一定的联系，newell与webb（1996）通过对多国的房地产和股票以及债券的绩效进行对比，来分析不同的投资风险和绩效以及绩效相关性的问题。winniford（2003）发现reits和房地产市场以及股票是相关的，存在季节性的波动。进入2000年后从宏观层面

4. 计划与进度安排

研究计划表：

5. 参考文献

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[2] pei-shan wu，chien-ming huang，chien-liang chiu. effects of structural changes on the risk characteristics of reitreturns ［j］.international review of economics and finance，2011，20,

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