南京市G21房地产项目开发定位策划开题报告

1. 研究目的与意义

改革开放以来，随着我国市场经济的飞速发展，我国的房地产市场经济也持续高速增长，在拉动国民经济增长层面做出了极为显著的贡献，逐步成为我国的经济支柱型产业之一。随着我国市场经济体制的建立，住房制度的改革和房地产市场的逐步形成和规范，房地产市场发展如火如荼。

但近年来，我国房地产价格急剧上涨，部分地区更呈直线超高速增长趋势，促使住房需求发生显著变化，民生问题逐渐凸显出来；房价的升高导致大量的投机者哄抢抛售，炒房现象严重，地产问题变得异常尖锐。另一方面，过高的房价会加重中低收入者买房负担，住房刚需得不到满足。为此，国家出台一系列相关房地产政策，对房价进行宏观调控，从紧房贷政策到'限购、限贷、限价、限售”四限，政府的宏观调控对房价起到了一定的遏制作用。

当前，房地产投资靠恶意炒卖、投机取得成功的机会逐渐减少，只有靠正确决策、科学投资、规范经营，项目开发才能获得成功。由于城市化的迅速发展，房地产开发企业如雨后春笋般成立起来。很多房地产开发企业为了抢占市场份额和利润，往往仓促开发房地产项目，导致房地产投资规模过大、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。在激烈的市场竞争中，如何取得竞争的胜利是各房地产企业面临的严峻问题。

2. 研究内容和预期目标

研究内容：

① 梳理房地产形目策划及可行性分析的相关文献和期刊；

② 查阅整理与南京房地产市场相关的宏观经济政策及房地产相关法律法规；

3. 国内外研究现状

国外研究现状：国外一些专家和学者分别从房地产开发的区位选择、资金筹措、投资成本和收益、投 资 风 险 不 确 定 性 等 方 面 阐 述 和 论 证 房 地 产 项 目 的 可 行 性 。 W.Behrens And P.M.Hawranek(1994)认为房地产项目市场定位研究是房地产投资决策的重要依据，是投资分析中的重要环节。房地产项目市场定位研究是一个繁杂的系统工程，因此房地产项目市场定位研究是一个反复优化的过程。Gaglon E.Greer And Micher D.Farred(1993)认为在房地产项目市场定位研究中要对风险有足够的认识，以免出现决策失误。他把风险分成财务风险（financial risk），是由不同财务管理方式引起的使用贷款的风险）、可保风险（insurable risk），是由于自然灾害引起的损失导致的风险，可以转嫁给保险公司）、经营风险（business risk），是由于决策者作出不恰当的决策或者错误判断而带来的风险），它们是房地产项目市场定位研究中要切实考虑的因素。

国内研究现状：虽然，我国房地产项目可行性研究取得了长足的进展，获得了较明显的经济和社会效益，许多学者也进行了理论方面的研究尝试，但是同西方研究成熟国家相比还处在起步的初级阶段。张卫华（2013）选取一家公司的成本控制作为研究案例进行具体分析，对其成本控制存在的不足进行总结，结合项目决策、设计、实施等不同阶段的成本控制需求提出相应的优化建议，主要是：在决策阶段加强对市场需求的调研；在设计阶段合理预测项目成本并对其进行优化和控制；在实施前对确定的成本进行分解和细化，确定项目实施过程中的关键点；实施阶段通过实施动态的监控和管理及时发现实际成本与预测成本的差异并采取措施进行纠正，最后建立健全相应的成本控制体系。 王亚静（2015）首先梳理并总结了关于目标成本控制理论的研究成果，在此基础上分析了房地产行业的目标成本控制，对出现成本差异的原因进行深入分析并提出针对性的改进建议。 庞金维（2015）主要针对大型房地产企业进行分析，通过对其计算流程的论述对其工程计量清单的作用进行总结，主要包括工程成本的控制、造价核算体系的完善以及招投标管理的规范等等。 闫秋颖（2017）基于对目标成本控制的研究对施工成本控制过程中出现的问题和存在的不足进行总结，在此基础上根据目标成本控制法完成了二期工程的设计并对其进行优化，有效加强了对项目成本的控制。 杜珂（2017）主要对目标成本控制在房地产其优点应用进行分析，通过研究指出应当遵循三个原则，分别是成本效益均衡、客户至上以及适应市场经济。 黄明城（2017）基于对目标成本控制价值工程以及相关理论研究的分析，对目标成本控制在房地产行业应用的思路进行总结，并针对具体案例的实践展开进一步的分析。 陈伟星（2018）主要对房地产行业的成本控制特点进行分析，强调其过程性，指出房地产项目在确定目标成本时应当综合考虑项目特征，在对目标成本进行合理预测的基础上分解确定的目标，在不同时期应用不同的方法对成本进行控制，在建设期应用的管理方法主要是多级挣值法，在前期主要是价值工程法和目标规划法。 高林渊（2018）探索出目标成本控制体系与商业模式的结合方法，即在房地产项目的选址拿地、协调开发、售后服务等全流程嵌入目标成本控制理念，向管理人员和销售人员介绍应用成本控制的意义，促成行业内部形成健康生态。

4. 计划与进度安排

首先，本文将在充分分析南京房地产市场的基础上，基于研究背景进而回顾相关理论与文献。

其次，了解房地产项目市场产品定位决策研究的发展轨迹和其主要内容、步骤以及有关规定。

再次，分析投资环境、设计投资方案、测算各方案的经济效益、分析各种不确定性因素、选择投资方案等构成研究的基本框架。

5. 参考文献

[1]国家统计局网站[db/ol]. http://www.stats.gov.cn

[2]charlesf.floyd.realestateprinciples.chicago： longmanfinancialservices publishing，1987.

[3] 张卫华.kf 公司房地产开发项目目标成本管理体系建立与应用研究[d].西安:西安建筑科技大学学位论文，2013:30-31.